決定文旅投資成敗的幾個關鍵因素（下）

一個文旅項目是否能夠盈利，取決于一系列因素，區(qū)位、客源、配套、定位、項目整體定位、規(guī)劃設計、開發(fā)商投入、運營團隊實力等都是重要影響因子，需投資者認真評判。基于富華科技的投資經驗，列出最關鍵的幾個要素，供參考。

決定文旅投資成敗的幾個關鍵因素（上）

5.土地

土地作為微觀層面的要素卻要單列，其重要性自然不必說。文旅項目投資成敗與否，70%取決于拿地。

土地性質和土地價值決定投資安全墊和未來發(fā)展?jié)摿ΑＭ恋禺a權要清晰干凈，五證齊全。土地估值要合理，增值潛力要大。別項目黃了地也轉不出去。項目總面積不重要，重要的是已征地到手的面積（國有土地使用證、紅線范圍），租地的話看租地面積和租期。

此外，基本農田、飲用水源地，堅決不碰，山林地、集體土地謹慎參與，違規(guī)硬化、違建不要僥幸。

6.產品

體驗為王的時代，最重要的還是產品。同類別的項目產品構成不同，旅游產品新穎，或經典，都要考慮成本、投資回收期、切入時點、退出時點、迭代周期等因素。

張家界玻璃棧道短期之內即回本，后期玻璃棧道在全國四起，投資回收期被拉長，賺錢效應削弱，以至最后以安全隱患為由被叫停，背后都是切入時點和退出時點的選擇問題。創(chuàng)新者吃肉，緊跟者喝湯，跟風者接盤，一向如此。

7.運營

文旅項目有輕資產和重資產之分。旅游項目本身偏重資產，但當下經濟環(huán)境、游客偏好、資方偏好等因素疊加影響的背景下，用輕資產的思路去運營這個重資產，無疑是最優(yōu)解。

即：優(yōu)化服務，增加體驗性產品，迅速迭代，建立品牌溢價。

如需后續(xù)融資，則要通盤考慮。重資產受銀行等債權融資機構的歡迎（估值有抓手），輕資產受股權投資人的青睞（上市有高溢價），二者正好相反。因為資產的輕量化可以提高ROE（凈資產收益率），而股價與ROE（凈資產收益率）高度相關，輕資產模式也有利于快速擴張來提升業(yè)務規(guī)模和盈利規(guī)模。當然資產的輕重要有合適的比例。

8.品牌

產品決定飛多高，品牌決定走多遠。

今天，文旅項目品牌已經脫離了“品牌”本身概念。文旅項目的品牌已經不再是單純的曝光率和口碑。一個文旅項目的品牌，直接決定了景區(qū)產品外延能否成功。如文創(chuàng)產品、IP、節(jié)慶、餐飲、特色農產品等，都會取決于品牌美譽度與成熟度。

因此，維護項目的品牌，某種意義上重要與項目運營本身。文旅項目的收入，未來可能會更加趨于多元化，而品牌則是維系各個產品條線的網，需要通盤考慮。